一、个人简介:
所属单位:北京明石博略管理咨询有限公司
从业时间:13年
公司职务:总经理
毕业院校:中国人民大学
学 历:硕士
职业资格:注册土地评估师
二、个人业绩:
2016年PPP咨询总项目数:20个
2016年PPP项目总投资金额:1500000万元
2016年PPP项目咨询费800万元
三、对行业发展的建议:
(一)基本运营模式
传统的工业园的基本运营模式在其服务项目上主要是依据企业自行组织,或是社会提供的零散的形式来开展其业务。而就当前的新型产业的运营发展来看,主要是依托于政府而发展,政府通过对运营商进行授权,进一步为入驻工业园的企业提供全面的服务,并综合协调工业园区内的各项资源,不断提高工业园区的服务质量及其服务档次。此外,在运营的过程中,还能够不断完善其产业链结构,增加其入园企业产品文化的附加值。
(二)投资合作项目
利用PPP的投资模式来开展相关产业的综合体项目,较之传统的单一的项目投资,该投资方式主要是利用多个项目组合而成,尤其是在实际的投资过程中,往往是多级群体进行开发联动。一般来说,这个联动的过程主要通过以下流程:首先,投资方或者是投资方所建设的相关企业,加入到政府组织的相关合作伙伴所开展的招投标,在招投标过后,与其政府共同建立其合作项目公司,并取得政府的相关经营许可证,根据该公司的产品定位,来进行区域规划和整合。其次,在设计好公司的基本规划后,还应该成立与之相关的子公司或是研发部分公司、部门等,有针对性的开发其产品内容,进一步实施融资投资、招商运营等,旨在打造一个复合型的产业综合体,使其产业由原先的零散、单一化、升值缓慢,继而形成产业聚集、区域的整体价值快速上升且物业升值快的特点。而相关投资方和投资企业都能够从中获取一定的利润。值得注意的是,在PPP实际的投资模式中,针对单一的项目开发,不仅需要加强与政府间的沟通、合同约定,还应单独签署开发协议。
(三)盈利价值实现
PPP投资模式所运营的相关产业综合体,是由短期、中期、长期等三个时间段相结合的投资组合,且在不同开发阶段所获得的盈利皆不相同,但总体上呈现的趋势为各个阶段的所获得的利润皆能为产业项目带来较为稳定的现金流。此外,该项目的营业利润也大致分为三部分:首先是土地一级开发总承包、土地溢价分成;其次是二级工业物业开发、二级房地产开发;最后分为部分物业长期持有经营、经营性基础设施和公共服务设施、工业地产REITs。而这三方面分别适应了不同阶段的盈利效果不一的特点。